Dans le cadre d’une location, il est courant que le propriétaire souhaite procéder à une révision du loyer. Cette démarche doit être effectuée en respectant certaines conditions et modalités précisées dans le contrat de location. Cependant, il arrive parfois que le loyer n’ait jamais été révisé, ce qui peut poser quelques difficultés pour le bailleur et le locataire. Dans cet article, nous aborderons les étapes clés pour mener à bien cette révision ainsi que les spécificités liées aux baux commerciaux.
L’importance de prévoir la révision du loyer dans le contrat de location
La première chose à vérifier avant d’entamer une démarche de révision de loyer est de s’assurer que celle-ci est bien mentionnée dans le contrat de location. En l’absence d’une telle clause, le propriétaire ne pourra pas procéder à une augmentation du loyer. Si la révision a été oubliée lors de la signature du bail, il est possible de renégocier un avenant avec le locataire pour y inclure cette clause, sous réserve de son accord.
Les conditions de la révision du loyer
Pour être valide, la clause de révision du loyer doit également respecter certaines conditions :
- Respecter un délai minimal d’un an entre deux révisions : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer plusieurs fois dans l’année, sauf exception pour les baux commerciaux.
- Se baser sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) : cet indice permet de calculer la révision du loyer en tenant compte de l’inflation. Il est publié chaque trimestre par l’Insee et doit être utilisé comme base pour déterminer le montant de l’augmentation.
- Respecter un plafond d’augmentation : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’évolution de l’IRL entre les deux dates de référence concernées.
Dans le cas où la révision du loyer n’a jamais été effectuée alors qu’elle était prévue dans le contrat, il convient de respecter ces conditions pour régulariser la situation.
Les étapes clés pour calculer et notifier la révision du loyer
Une fois que la validité de la clause de révision a été vérifiée, voici les étapes à suivre pour procéder à la révision du loyer :
- Calculer l’augmentation du loyer : pour cela, il faut prendre en compte le montant actuel du loyer hors charges et appliquer la formule suivante : (loyer initial x nouvel IRL) / ancien IRL. Le résultat obtenu correspondra au nouveau montant du loyer après révision.
- Informer correctement le locataire : le bailleur doit notifier au locataire la révision du loyer par écrit, en rappelant le montant initialement prévu et la date de prise d’effet. Cette information peut être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge.
- Appliquer la nouvelle augmentation : une fois que le locataire a reçu la notification, le propriétaire peut mettre en place la nouvelle augmentation du loyer à la date prévue.
Les spécificités liées aux baux commerciaux
Dans le cadre d’un bail commercial, les règles pour la révision du loyer sont légèrement différentes. En effet, la révision intervient généralement tous les trois ans et peut être demandée par le bailleur ou réalisée automatiquement selon les modalités prévues dans le contrat. Dans ce cas, il est essentiel de respecter les conditions suivantes :
- Se baser sur l’évolution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) : cet indice est également publié par l’Insee et doit être utilisé comme référence pour calculer l’augmentation du loyer des baux commerciaux.
- Respecter un plafond d’augmentation : comme pour les baux d’habitation, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’évolution de l’ICC entre les deux dates de référence concernées.
Enfin, il convient de souligner que si la révision du loyer n’a jamais été effectuée alors qu’elle était prévue dans le contrat de location d’un bail commercial, le bailleur dispose d’un délai de prescription de cinq ans pour régulariser la situation. Passé ce délai, il ne sera plus possible d’effectuer une révision rétroactive du loyer.
En résumé…
Réviser un loyer qui n’a jamais été révisé nécessite de vérifier la présence et la validité de la clause de révision dans le contrat de location, puis de respecter les conditions et les étapes clés pour calculer et notifier l’augmentation. Il est également crucial de prendre en compte les spécificités liées aux baux commerciaux pour éviter tout litige entre le propriétaire et le locataire.
